Archive for the ‘ 査定 ’ Category

住宅売却のポイント

 家を購入したが、環境の理由や金銭的な理由などから、家を手放すことを考えている人もいるでしょう。
少しでも高く売れないものかと考えることと思います。まず家を売ろうとお考えなら、数社の不動産屋をピックアップし、査定をしてもらいます。
1,2社では判断する際に情報量が少なすぎますし、5社以上になると逆に査定に手間がかかる上に、情報をしっかり把握するのも大変で、判断するのも難しくなります。また、高値をつけてくれるからといって、ここにしよう!と即決するのも止めましょう。あえて高めの査定価格を出してくる所も少なくないようです。高値をつけてくれても実際売れなければ元も子もないのです。
適正な価格や情報を提供してくれ、販売のために親身になって対応してくれる不動産を探すことがまず1歩です。そして、家を売ろうと決めれば、なるべく早く売るほど高く売れる傾向にあるようです。
時間が経てば経つほど不利になり、売却価格は下がっていくばかりで、当初の価格より随分安値で売却されると聞きます。加えて、重要になってくるのが、相場を知るということです。高値で売りたいからといって、相場よりも高すぎる価格で売り出しても、結果売れ残ってしまうだけです。
折込ちらしなどで近隣の売却予定である住宅の金額などをチェックしておくのも情報収集にはもってこいだと思います。
大体の相場を知った上で、不動産業者から提示された価格の細かい説明を聞き、十分理解した上で手続きに入る方が良いでしょう。甘い言葉をささやく業者に耳を傾けすぎることのないように、あくまで冷静に、より詳しく説明してもらい、自分自身でもある程度適正な情報を持ち交渉をすることが大切です。

売却物件の周辺環境

前回書いた以外にも価格に影響するポイントはたくさんあるようです。
日当りや風通しもそのひとつです。
また近隣の空き地、隣接建物の状況や建築予定の状況も影響します。
売却物件を買った方が住み始めてから大きく環境が変わるというのも売却予定物件の価格に影響してくるようです。
また隣地との境界や越境、埋設物の状況などが確認されます
。隣地の上下水道管が埋設されている場合や接道状況や道路の種類も影響するようです。
また生活に影響する騒音、臭気、周辺の嫌悪施設、ゴミ置き場の場所も関係するようです。
一戸建てではなくマンションの場合では、建物の全体の印象や修繕の実施状況 、エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペース、
日当りや風通しや窓位置、眺望、セキュリティの状況 、床暖房やエアコンなどの付帯設備、駐車場の空き状況、
リフォーム・ペットの飼育・ピアノ使用などの各制限等も販売価格に関係してきます。
マンション建物自体の管理費や修繕積立金の額や長期修繕計画の内容も関係してくるそうです。
近隣周辺の住宅地などでの市場価格も大きく影響してきます。
近隣売出物件の価格や成約事例など類似する物件売出価格が参考・目安になります。
購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況や物件の売出期間などの情報を考慮した上で物件売却価格が算出されます
。不動産屋が査定で算出する価格は3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。
査定で算出された金額に一喜一憂しますが、実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産屋の提案に売主の希望を反映させ設定します。
一方的に不動産屋から金額を決められたりする事がないように複数の不動産屋に査定してもらうのも一つの手かもしれませんね。

売却物件査定のポイント

前回書いた訪問査定のポイントを簡単に述べようと思います。
まずは建物の印象と部屋の印象、設備、汚れ具合の確認するようです。
設備に関して言えば、ここ最近ではオール電化住宅のようなIHクッキングヒーターやエコキュートが設置されてある住宅は価格を考える面で非常にプラスになるようです。
また間取りなど各部屋の状況や収納有無も価格に影響する重要な要素のようです。
たとえば床下収納や天井収納、階段下収納、玄関の据え付けの靴箱などがあるとプラスになるようです。
次に建て付けや基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなど構造の確認されます。
築年数にも関係する所がありますが建物の傷み具合が価格に影響するようです。
床下や天井に入って行くのもその確認のためでしょう。
外装や基礎で髪の毛程度のひび割れしている個所を見かけると思いますが、これは基礎の立ち上がりの表面をモルタルを薄く塗って仕上げている場合があります。
この部分が乾燥によって縮まり、細いひびが入ることがあります。
これはヘアークラックと言って構造には影響がないのでそれほど気にする必要はないでしよう。
ヘアークラックなのか重大なひび割れなのか素人の目では判断できませんが気になる場合は、不動産屋以外の建物の知識を持った第三者の方に見てもらうのもいいかと思います。
その他にも駐車場の有無や駐車場があるならば駐車できる台数、カーポートの有無なども売却価格に影響するようです。
その他リフォームの有無・状況も確認されるようです。
自分の家の状況を聞かれても意外と把握できてなかったりしました。
その他のポイントについては次回にまとめます

売却物件の査定

数日後、売買の営業担当さんが自宅にやって来て『査定』について話をしてくれました。
大雑把にに言うと査定とは売却物件の売却金額を決める事のようですが、驚いたのはこの時点では不動産屋とはまだ何も頼んでいないのと同じ状況なのだそうです。
査定して売却金額を自分と不動産屋の間で決めて『媒介契約』を結んでからが本当の意味で売却のスタートなのだそうです。
査定には二通りの方法があって『机上査定』と『訪問査定』の二通りあるそうです。
机上査定では物件の確定に必要な資料を用意して近隣の相場や取引事例を参考にします。
売却予定物件の価格調査を実際の現地確認を省略し、時間をかけずに査定価格を出してもらいます。
訪問査定では売却予定物件の室内や設備の状態などを内覧してもらいます。現地・室内で調査し細部まで確認をされます。
また役所や法務局での権利関するの調査も行い、周辺の成約事例や売出事例をもとにして売却予定価格を出してもらいます。
今後新築が伸び悩み、中古物件に注目が注がれるようになるであろうということなので査定での価格付けは重要になるようです。
そのほかにも売却予定物件について売主から直接聞き取りをして現地の周辺環境や建築法規なども調べて価格査定を行うようです。
周辺に住宅街や賃貸物件が多かったり、生活に必要なスーパーやコンビニ、病院や学校などの有無なども重要な要素のようです。
実際に私の場合では家に来てもらったので訪問査定となります。
驚いたのは営業担当さんがスーツのままでペンライトを持ち、床下や天井裏に入って行った事です。
また家の中で写真の撮影等も行っていたので散らかったままだと若干、恥ずかしい感じもしました。
訪問査定をお願する前に室内の片づけをしておく事をお勧めします。