Archive for the ‘ 不動産 ’ Category

どっちかな!

  子供たちが「バカじじい!」すると「ウォッホッホ!」・・「タコじじい!」・・「タコでもくれるのかのー ウォーッホッホ!」とのん気なAさんは散歩中ですが街頭演説のようです「声援いただいた皆様、感謝しております!」・・「千円いただいたって、あんなにおおっぴらに言って大丈夫かのー ウォーッホッホ!」
ひなたぼっこをひなたごっこと言うし、そうなんです言葉音痴なんです!・・・まさか学校に行かなかったとか?
さて親戚のBさん宅に遊びに来ているAさんですがこの家大分くたびれているようです。
Bさんは建物の建替えをしようかはたまたリフォームで何とかするか迷っているそうで意見を聞かれたAさんです。
なんでも汚れや傷みは大分出ているものの建物の基礎などの重要部分に欠陥はないそうなのです。
Aさんの意見は、Aさんが所有者だったら建物本体がしっかりしているのならリフォームを分けて行うと言うのです。
仮に建替えて2000万円かかるとします、そしてリフォームを数回に分けて新築とは言いませんがそれに近い状態にすると簡単には金額はでませんが新築より高くなると思うのです。
仮に新築時の1.5倍の3000万円かかるとしてもリフォームにするそうなのです。
その理由はローンなのだそうで新築した場合は2000万円のローンを組むとして20年なり25年なり払うとします。
これは途中で止められません、例えどんなに経済的に苦しい時期があっても完済まで頑張らないとならない訳です。
しかしリフォームはひどい箇所から順番に例えば今回は200万円のリフォームなど1回毎の工事は小規模です。
割高ではありますが経済的に苦しい時期が来た場合すでにひどい部分は修理されておりますから持ち直すまでリフォーム計画をストップ出来るので安全ではないかと言うのです。
もし間取りや建坪などの構造上や広さなどを修正をしたいのであれば建替えしかないでしょうが傷みや汚れまたはキッチンや風呂が気に入らないといった問題ならリフォームでなんとでもなるのではないかと言うのです。
聞いていたBさん大きくリフォームに心が動いたようです。
さて散歩中のAさん辞書を持っているようですが公園のベンチまで来ると、おっと辞書をおしりに敷いて座ったではありませんか「辞書で痔も治るじゃろうて!」・・・治りません!
さて皆さん、多額の借金を避けたAさんですが建替えかリフォームか迷うところです、どちらにしますか?

目指せ王国!

  更新しますといっておきながら、ずいぶんと間が空いてしまいました・・・。
今回は、不動産にまつわる面白話をしたいと思います。
天井をじっとにらんでいるアパート住まいのAさん、考え事をしています、我が家に法律を作り独裁政治いや王になろう、今は言ってみれば首相だけどこれでは駄目だ!ヒトラーのように独裁者を目指そうではないか、しかし難敵は財務大臣の奥さんである。
実は最近お小遣い値上げの予算請求をしたがあえなく却下された、話し合いで何とかしたいがもし戦闘状態になったら危険だ、なにしろこちらは丸腰だが彼女には飛び道具がある、灰皿を持った瞬間、非武装地帯(トイレ)へ非難しなければならない、まてよ、パレスチナが自国を持たないように自分もアパート住まいで言ってみれば自治区に住んでいるようなものだ・・・そうだ!
義父の会社で働いていますが義父から貸家が数軒ある土地と建物の管理を任され家賃をAさんが貰っているのも奥さんのおかげでしょう。
この土地の一角に小さな家を建てこの地を王国にする事を思いつきましたが義父はあっさり「私が建てよう、名義は娘にするぞ。」という事で反対出来る訳も無く家は建ち新生活がスタートしました。貸家の住人ともすぐに仲良くなり親戚付き合いといった感じです。
ある日住人と話しをしていると、大分建物が傷んでいて直した方が良いが建替えていいだろうか?との事だがこの人は建設会社に勤めているので立替えはおてのものです。
Aさんは「いいんじゃない!」と承諾してしまったのです。
建築許可も通ったのですが所有者の欄にはAさんの印鑑がしっかり押印されています、おそらく固定資産税をAさんが払っていたので所有者として通ってしまったようなのです。
季節は過ぎ行ききれいな建物が建ちましたが建物の名義は住人です、やがて義父がAさん宅へ久し振りにやって来たのです。
お分かりでしょう!「こんな馬鹿な男と離婚しなければ親子の縁を切るぞ!」激怒してしまいました。結果、離婚して会社にもいられなくなり家から出ていかなければならなくなりました。
王国を目指していたAさんは王ではなく難民生活のスタートとなりました。

賃貸物件へ住み替え

残念なことに前回のオープンハウスで見に来られたお客さんについては二組とも予算的に購入が難しいとのことを不動産会社の担当さんから報告を受けて内心がっかりなようなホッとしたような複雑な気分です。
不動産会社の担当さんとも色々と話した結果、今後も売却に向けてオープンハウスを続けていきたいとのことで一つ前進しようと思うので、賃貸住宅へ引っ越すことも検討してみました。
いつまでもこの家にとどまっておくのも踏ん切りがつかないというのも正直あるからです。
アパートなどの賃貸住宅を探すのもいろいろと希望条件を出して売却を依頼している不動産会社の賃貸部門にお願いすることにしました。
これも不動産会社にしてみれば願ったり叶ったりなんでしょう。
取り合えず2LDKもしくは3DKぐらいの賃貸アパートを探してもらうことにしました。
極力、月々の負担も少なくしたいので出てくる賃貸物件はあまりきれいな物件は期待しないようにしましたが、
紹介されたいくつかの物件の中にも写真ではわりとキレイ目な物件もあるようでホッとしました。
住みなれた今の環境ですが売却されたあとの元我が家を見たくないので地域は別の所で。
引っ越しの片づけや処分を少しづつ進めながら、紹介された賃貸物件を見に行ってみたいと思います。
アパートなどの賃貸物件でも「住めば都」という感じでそのうち違和感もなく生活が始まるんだろうと部分的にはドライな考え方も自分の中にあったりもします。

オープンハウスと震災

先週の土曜日、日曜日に売却を考えている私の家でオープンハウスが開催されました。
不動産会社の担当さんと話をして、居住中でも「やはり定期的に内覧会をしなければ売れるものも売れません!」と結構強めに言われたからです。
まぁ確かにそれはそうかもと納得してです。しかし逆に震災が発生してから住宅や不動産に動きがあるのかなぁと疑問に思う所もありました。
住宅業界は被災地復興・仮設住宅建設のために構造用の合板や断熱材が送られ、建材などの不足が問題になっているようです。
今、会社の同僚が新築で住宅の着工をしている最中ですが外壁などの建材やトイレなどの住宅設備が入荷されず、場合によっては品物の変更を決断しなければいけない状況のようです。
インターネットの建材ショップなどでも品薄状態が続いているようです。
しかし不動産業界は逆に直近での新築住宅の取得をあきらめた人や今後の建材などの値上がるで新築の費用の高騰を考慮した人が不動産に流れてくるようになってきているとのことでした。
インターネットで見た記事では震災の影響や原発の不安で関東圏を離れる人が西日本の不動産物件に注目・集中するであろうとのことでした。
まぁどこまでが本当かはわかりませんが。
で、オープンハウスを行った結果、前回は2組の方が見に来られたのですが今回は8組の方が見に来られたという結果報告を受けています。
その中で脈がありそうなお客さんが2組いたそうなので不動産会社の担当さんにがんばってもらいたい所です。

震災の影響

先日、媒介契約をしている不動産会社の営業担当マンが売却活動の報告に来たんですが、報告の内容よりも話のほとんどが東日本大震災についての話になってしまいました。
住宅業界や不動産業界はこれから数年の間色々な影響を受けそうだということです。
まず住宅業界では深刻な建材不足に陥っているとのことです。
先日から被災地での仮設住宅の建設のニュースを見るようになりましたが、
そのために必要な建材や資材が被災地に向けられていることと、
東北や関東の工場は被災や計画停電の影響で生産ができないということから全国的に不足する状態が今後も続きそうらしいのです。
売却を頼んでいる不動産会社も親会社が建設会社で、社長さんは震災発生後に敏感に反応したらしく、
建材や資材の発注元にすぐ電話したり、近隣のホームセンター等に社員を走らせて構造用の針葉樹合板の在庫をあるだけ買いに行かせたそうです。
言われてみれば震災から数日後に荷台に合板やら建材やらを山のように載せたトラックをいつも以上に見かけたなぁと思い出しました。
しかしそれも一時しのぎにしかならいとのこと。
今後、長期的に住宅業界は低迷しそうだと。
新築の契約が取れても家が建てられなければ食うに食えないわけで。
そうなると新築の現場で働くはずの大工さんも仕事ができずに大変になるんだろうなぁと。
不動産業界も震災と原発事故で関東などの不動産価値の下落が全国的にどう影響するのか、また住宅業界の状況に連動して新築用の土地がストップするんじゃないかと様々な憶測が飛んでいるらしいです。
何とも言えない感じですが、とにかく一刻も早く復興と安定が望まれるところですね。

購入希望者の内覧

「次の週末に物件を見せてほしいというお客様がいるのでスケジュール調整をしたいのですが。」という電話が売却をお願いしてた不動産会社の営業さんから電話がかかってきました。
専任媒介契約ということで2週間に一度の報告を必ず受けていて、またそれ以外にも時おり顔を出してもらっていたのでチラシ配りなどをどこの地域で何部行ったかなどの広告活動や物件に対しての問い合わせの件数などを報告してもらっていました。
物件に対しての問い合わせは結構あったみたいなのですが、自分がまだ物件に住んでいる「居住中」ということなのでなかなか案内までに至らなかったみたいです。
いつでも案内で訪れててもらってもいいようにできるだけ家の中の整理整頓には気をつけていたのですが。
見る側にとって見にくい状態なんでしょうね。
居住中て言うのは。
まぁどうなる事やらと思っていたのですが物件案内の連絡をもらって実際どうすればいいのかと?
お茶やお菓子でも用意して待ってればいいのかと思っていたら不動産会社の担当さんから「案内する時間は家を開けと居てほしい。」とのことでした。
まぁそっちの方がこちらとしてもいいわけであって快諾しました。
たとえ手放す家であってもまだ私が住んでいるうちに私の目の前で部屋の中をジロジロ眺められるのも気持ちのいいものではないですし。
しかも2件のお客さんを同日の時間差で案内をするということで朝からお昼過ぎまでうちを空けることになりました。
できればどちらかで決まってほしいんですが、正直な話複雑な感じです。

気になること。

最近気になることがあります。
不動産会社に家の売却を頼んでから時折、自分の家の前で車が停まっていることがあります。車内に人が載ったままで。
じっとこちらを見ているようす。こちらが気が付いくと慌てて移動し始めると言う感じです。一回や二回ならまだしももう数えきれないぐらいです。
先日不動産会社の営業さんが売買広告活動の報告にうちに訪問してきた時に、何の気なくその話をしたら
「多分、物件資料を見た一般の方か不動産会社でしょう。」とのことです。
不動産会社と媒介契約を結んだら売却希望物件を不動産ネットワークに登録するそうです。
今の不動産会社とは専任媒介という形で契約をしたので登録義務が発生するらしく、その情報はどこの不動産会社でも見ることができるためだそうです。
またその情報を他の不動産会社でもお客に紹介できると言う不動産業界特有の決まりがあって、資料をもらったお客さんが外観を見に来ているのだろうとのことでした。
媒介契約は今の不動産会社と結んでいるのに他の不動産会社も紹介できるって一般人には不思議な感覚ではないですか?
商品て言うのは固有の在庫的な意識があって。
言ってしまえば在庫しているのは売却しようとしている私達売り主だそうで、不動産会社はあくまで仲介・紹介だけっていうのも未だにしっくりこない。
まぁどんな状況だろうと家が売れればそれにこしたことはないんですが。
でも人の顔見てそそくさと立ち去るっていうのはいかがなものかと思います。
こちらもあまり恥ずかしいかっこで家の周りをウロウロできませんしね。

営業活動と報告

不動産会社と専任媒介契約を結んでから二週間に一回営業活動報告が送られてくるようになりました。
文章での報告以外にも営業担当さんが訪問してきて活動の報告をしてくれていました。
問い合わせが何件あったとか、チラシをどこで何部まいたか又その反響の具合などの報告をいただいていました。
このころから営業担当さんとも気軽に打ち解けるようになり、色々な話をするようにもなりました。
健康の為に青汁を飲んでいるとか、休みの日は釣りに行っているとか、家族の話とか。
一般的には営業活動報告で次のようなことが不動産屋から売り主へ報告されるようです。反響については、購入検討者からの問い合わせやご案内の状況について、また問い合わせの件数やその後の対応状況など。
売却活動についてはオープンハウスの実施やチラシやダイレクトメールの配布状況や今後の売却活動計画についての提案など、状況を見ながら価格変更の タイミングについても提案があるでしょう。
売却活動の状況は必ず確認をし、わからない点や疑問に思ったことに関して問い合わせをしましょう。
実際に私の家の売却に関しては不動産会社のホームページ掲載やポスティングチラシ・ダイレクトメールなどの活動をしてもらった結果、実際に家の中を見てみたいという購入希望者からの問い合わせがありました。営業担当さんとのスケジュール調整をして家の案内をお願いしました。
私の家の場合は不動産屋にとって販売活動がしにくい『居住中』物件という状況でした。
『空』物件ならば問い合わせがあれば不動産屋がすぐ案内できるのですが、居住中の物件は日程調整が必要になります。
また居住中では売り主の生活感がそのままなので空物件と比べると売却に至る確率が悪くまた販売期間が長くなるそうです。

媒介契約と登録

前回は媒介契約に関して説明をしましたが私は営業担当さんと専任媒介契約を結びました。
それと言うのも査定に関しても媒介契約に関しても基礎知識からしっかり説明してもらったので任せても良いのではないかと思ったからです。
しかしなぜ専任媒介契約で専属専任媒介契約にしなかったかというと二週間に一回の報告でもしっかりやってくれればいいと思ったのと
営業担当さんには悪いとは思いましたが、万が一知人や友人が私の家を買いたいと言ったときの事を考えての事です。
説明が抜けていた不動産流通機構レインズについてですが、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのことです。
多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムのようです。
不動産で売買される土地、建物、また賃貸の物件もレインズに登録されているそうです。
レインズに登録することで物件を探している客は複数の不動産屋にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっているようです。
また登録義務ではありませんが最近CMでよく見かけるようになったアットホームや不動産屋独自のホームページを持っていれば
売却物件がインターネット上で紹介されるので売り主にとってはありがたい時代になって来ていると思います。
私が売却を頼んだ不動産会社でもホームページが開設されており、私の家もインターネット上で紹介されていました。
家の写真画像や家の間取りなども掲載されており、少々恥ずかしい感じもしましたが売却するためには必要な事だと思います

不動産屋との媒介契約

査定が終わり私の住まいの売却価格が決まったので次は『媒介契約』を結ぶこととなりました。
媒介契約とは売り主と不動産屋との間で不動産の売却を不動産屋に依頼する契約のことです。
査定で算出した売却予定価格や売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解して契約を結びましょう。
また媒介契約には『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の三種類があります。
どの契約にもメリット、デメリットがあります。
一般媒介とは売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。 また売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約をすることができます。
しかし不動産屋に国土交通大臣の指定する指定流通機構『レインズ』への物件登録の義務はなく、また不動産屋から売り主に対する売却活動の業務状況義務もありません。
本当に力を入れて販売活動をしてくれているかどうか疑問に思う売り主の方も多くいるようです。
専任媒介契約とは特定の1社の不動産屋に売却を依頼する契約です。
他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
売り主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することはできます。
不動産屋は国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録の義務があり、7日以内の登録が必要です
。不動産屋の売り主に対する売却活動の報告を2週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
専属専任とは特定の1社の不動産屋に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼はできません。
自ら見つけた購入希望者とは直接売買の契約を締結もできません。
国土交通大臣の指定する指定流通機構への物件登録を5日以内の登録義務があります。
また不動産会社の売主に対する売却活動の報告を1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。